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La rénovation énergétique des copropriétés, un enjeu majeur pour les années à venir

Évènement majeur pour la profession organisée le 7 décembre 2021 au Parc Chanot, la Journée de la Copropriété a fédèré l’ensemble des acteurs de la copropriété (partenaires, adhérents de l’UNIS ou encore copropriétaires), autour d’une thématique phare dédiée, cette année à la rénovation énergétique des copropriétés.

La Journée de la copropriété est née en 2003, à l’initiative de Jean-Luc Lieutaud alors Président de la CNAB Marseille, à partir d’un constat : les temps d’échanges avec les copropriétaires sont la plupart du temps restreints aux seules Assemblées Générales du Conseil syndical.

C’est ainsi qu’est venue l’idée de créer un rendez-vous annuel permettant de répondre, en toute transparence, aux questions techniques, financières, juridiques que les copropriétaires se posent. « A l’image des précédentes éditions, cette journée sera divisée en deux temps forts. Le matin sera consacré à des échanges entre professionnels de l’immobilier : adhérents et partenaires. L’après-midi, plusieurs intervenants se succèderont afin de détailler les nouvelles mesures prévues pour les copropriétés dans le cadre de la loi Climat et résilience concernant la rénovation énergétique», explique Nicolas Rastit, Président de l’UNIS Marseille-Provence-Corse.

La loi Climat et Résilience

Adoptée par le parlement le 22 août 2021, le volet logement de la loi «Climat et Résilience» fixe des objectifs ambitieux en matière d’amélioration de la performance énergétique des immeubles de logements, en encourageant leur rénovation.

L’enjeu est de retirer progressivement du parc immobilier les «passoires thermiques», autrement dit les logements considérés comme particulièrement énergivores. Pour Nicolas Rastit : «La loi Climat et résilience va amplifier le rôle du syndic de copropriétés qui devra informer les copropriétaires des nouvelles obligations en matière de transition énergétique, mettre en concurrence les prestataires à même de remplir ces missions, proposer leur candidature à l’ordre du jour, veiller à leur vote et leur financement.»

L’ensemble des copropriétaires sont concernés par cette évolution législative, à travers trois mesures principales qui entreront en application pour certaines dès 2023 : le plan pluriannuel de travaux, l’obligation de diagnostics de performance énergétique et l’installation de bornes de recharge électrique.

Les copropriétés vieillissantes, équipées de systèmes de « chauffage et eau chaude collectifs », généralement mal isolées thermiquement, sont particulièrement concernées. La contrainte légale engendrée par cette mise aux normes représente néanmoins une opportunité d’accroissement de leur valeur patrimoniale.

Mais, il apparaît clairement selon Me Benjamin Naudin, avocat spécialisé en droit de l’immobilier et auteur d’un livre référence paru cette année et intitulé La copropriété, des effets induits: «Ces nouvelles dispositions auront nécessairement un impact financier lourd pour les copropriétaires, même si plusieurs dispositifs et aides ont été prévus (fonds travaux obligatoires, MaPrimeRénov’ pour les copropriétés, emprunt collectif…). On peut redouter en effet redouter une augmentation drastique du nombre de contentieux lié aux impayés de charges de copropriété, déjà important sur la place marseillaise. »

Des travaux d’entretien

Cette rénovation à grande échelle, échelonnée sur plusieurs années, garantit d’autre part une réduction significative des charges pour les copropriétaires, les postes du chauffage et de l’eau chaude collectifs pesant le plus lourd dans les dépenses des copropriétés.

C’est sur elles que les économies futures à prévoir auront le plus fort impact à l’issue des travaux. Sans compter que des aides de l’Etat et des incitations fiscales sont prévues afin d’accompagner l’effort financier que devront consentir les copropriétaires concernés.

L’objectif de cette mesure, issue de la Loi climat et résilience, est de faciliter la réalisation de travaux de rénovation énergétique et l’entretien des immeubles vieillissant et/ou nécessitant de lourds investissements. A l’issue d’un délai de 15 ans après la livraison de l’immeuble, puis tous les 10 ans, le syndicat de copropriétaires sera tenu d’élaborer, un Plan pluriannuel de travaux (PPT) au sein de l’immeuble concerné.

 

Tous les bâtiments à destination partielle ou totale d’habitation en copropriété sont concernés par cette mesure qui entrera en vigueur au 1er janvier 2023 pour les immeubles de plus de 200 lots, 1er janvier 2024 pour les immeubles de 50 à 200 lots, et enfin le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

Deux types de diagnostic

Le Plan pluriannuel de travaux inclut, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble, éventuellement assortie de celle du DPE et du DTG la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, la réalisation d’économies d’énergie et la réduction des émissions de gaz à effet de serre, une estimation du niveau de performance que les travaux listés permettront d’atteindre, une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation, une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Le projet de Plan pluriannuel de travaux devra être présenté dès la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration. La mise en œuvre de l’échéancier des travaux adoptés sera d’autre part inscrite par le syndic à l’ordre du jour de chaque AG.

DPE et DTG, une radiographie des performances et de l’état du bâti

Le DPE collectif (Diagnostic de Performance Énergétique) est obligatoire depuis le 1er janvier 2012 pour tous les immeubles disposant d’un équipement de chauffage, de climatisation ou encore de production d’eau chaude sanitaire collectif.

Le DTG (Diagnostic technique global) est quant à lui exigé, depuis 2017, pour les immeubles de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété ou qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité. Le DTG apporte aux copropriétaires un éclairage sur la situation générale de l’immeuble et d’éventuels travaux à envisager.

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